[INFRA FOCUS] 신탁사, '책임준공'의 뇌관이 터졌다 (feat. 575억 배상 판결)

​안녕하세요, INFRA FOCUS입니다.

​작년부터 올해까지 최근 부동산 뉴스,
특히 PF(Project Financing) 관련 기사를 보면
심심치 않게 등장하는 키워드가 있습니다.

바로 '신탁사 책임준공(책준) 소송'입니다.
​"시공사가 망했는데 왜 신탁사가 수백억을 물어내?"
"신탁사가 건물 짓는 회사도 아닌데 왜?"
​
이런 의문을 가지셨다면, 오늘 포스팅을 주목해 주세요.
과거 신탁사들의 '효자 상품'이었지만,
지금은 회사의 존립을 위협하는 '시한폭탄'이 되어버린
'책임준공형 관리형 토지신탁'의 실체를 파헤쳐 드립니다.
(요새 사실 없어지다시피한 유령상품이 되었죠..)

​1. '책임준공'이 도대체 뭔가요?
​쉽게 말해 "무슨 일이 있어도 약속한 날짜까지
건물을 다 지어서(사용승인), 은행 빚을 갚게 해주겠다"는 확약입니다.
​
보통 오피스텔이나 물류센터를 지을 때,
시공사(건설사)가 1군 대기업(삼성, 현대 등)이 아니면
은행은 돈을 잘 안 빌려줍니다. 도중에 망할 수도 있으니까요.
근데 문제는 세상에 모든 건물을 1군 건설사가 짓는것이 아닙니다.
대한민국엔 셀수도 없을만큼 많은 건설사가 있고,
탄탄한 재무구조를 가지고 있는곳은 사실 손에 꼽을 정도이죠.

​이때 '신용 보강'을 위해 등판하는 것이 부동산 신탁사입니다.
신탁사는 대주단(은행)에게 이렇게 약속합니다.
​"우리 시공사가 좀 약하긴 한데,
만약 얘네가 부도나서 공사 못 하게 되면,
우리(신탁사)가 책임지고
대체 시공사를 구해서라도, 공사관리 해서
기한 내에 준공시킬게. 그건 믿지?"

​이 약속을 믿고 은행은 대출을 해줍니다.
시공사는 못믿어도, 지난 포스팅에서 다뤘다시피
신탁사는 재무구조가 탄탄한 업체들이 많거든요.

신탁사는 이 도장 하나 찍어주는 대가로
기존 수수료랑은 차원이 다른 짭짤한 수수료를 챙겼죠.
부동산 호황기에는 시공사가 망할 일이 거의 없었기에,
이건 '땅 짚고 헤엄치기' 장사였습니다.
신탁사의 매출액을 끌어올린 효자상품 이었습니다.

​2. 뇌관의 폭발 : "시공사가 진짜로 망해버렸다"
​문제는 부동산 경기가 안좋아지면서 드러났습니다.
금리와 공사비가 급등하기 시작했죠.
체력이 약한 중소형 시공사들이 줄도산하거나,
공사비 인상을 요구하며 파업하는 사태가 속출했습니다.

​불똥은 즉시 신탁사로 튀었습니다.
​약속: "책임준공 기한(202X년 X월 X일)까지 무조건 끝내겠다."
​현실: 시공사 부도 → 대체 시공사 구하는 데만 6개월 걸림 → 기한 넘김(EOD 발생).
​대주단은 냉정합니다.
형동생하며 친하게 지내던 은행 담당자들의 새로운 모습을 보개되지요.(갑으로써의)
  약속한 날짜에 건물이 안 지어졌으니,
"약속대로 대출 원금이랑 이자, 너네(신탁사)가 다 물어내!"라며
소송을 걸기 시작했습니다.

사실 문제가 처음생길때만해도
대주들도 어떻게 해야할지 몰랐습니다.
이런 상품도 처음이었고,
이런 상품을 통해 문제된 것도 처음이었으니까요.

​3. 법원의 판단 : "신탁사가 다 물어줘라" (충격의 판례)
​신탁사들은 억울해했습니다.
"아니, 우리가 짓기 싫어서 안 지었나?
자재값 오르고 시공사 망한 건 불가항력이다!"

​하지만 최근 법원은 대주단의 손을 들어주고 있습니다.
단순히 공사가 늦어진 것에 대한 지체보상금이 아니라, PF 대출 원리금 전액을 배상하라는 판결이 나오고 있습니다.

​[최근 주요 판례 및 소송 현황]
​[신한자산신탁] 인천 원창동 물류센터 (1심 패소):
가장 최근 업계를 뒤흔든 사건입니다.
법원은 신한자산신탁이 책임준공 의무를 위반했다며 대주단에게 약 575억 원(대출 원리금 전액)을 배상하라고 판결했습니다.
이 사건은 향후 유사 소송의 '가이드라인'이 될 가능성이 큽니다.
https://www.hankyung.com/article/2025111777521?hl=ko-KR

신한자산신탁, 책임준공 1심 패소…"인천 물류센터 지연 575억 배상"

​[KB부동산신탁] 소송 가액만 1,200억 육박:
업계 Top인 KB부동산신탁도 예외가 아닙니다.
평택 지식산업센터 등 여러 현장에서 동시다발적으로 소송에 휘말리며, 소송 가액만 1천억 원을 넘어섰습니다.
https://www.bloter.net/news/articleView.html?idxno=631447&hl=ko-KR

KB부동산신탁, '책임준공 미이행' 436억 피소

​[무궁화신탁/교보자산신탁 등]:
전방위적으로 유사한 소송에서 패소하거나 고전 중이며,  
이로 인해 신탁사들의 신용등급 전망까지 하향 조정되고 있습니다.

​4. 왜 이게 무서운가? : '배보다 배꼽이 더 크다'
​이 사태의 본질적인 공포는 '수익 대비 리스크'의 불균형입니다.

​신탁사가 번 돈: 이 현장 맡아서 수수료로 20~30억 원 범.
​물어줘야 할 돈: 재판 지면 500~600억 원 물어줘야 함.

​한 번만 삐끗해도 그동안 20개 현장에서 번 돈을 다 토해내야 하는 구조입니다.
자본력이 약한 중소형 신탁사는 회사의 존폐가 흔들릴 수 있는 규모입니다.

​5. 마치며 : 이제 '공짜 점심'은 끝났다
​결국 '책임준공형 관리형 토지신탁'이라는 상품은
저위험-중수익 효자 상품에서 초고위험-마이너스수익 상품으로 전락했습니다.

​앞으로 시장은 어떻게 변할까요?
​수수료 급등: 신탁사들은 이제 목에 칼이 들어와도 싼값에 책준(책임준공)을 서지 않을 겁니다.
​심사 강화: 시공사 능력을 현미경처럼 볼 것이고, 어지간한 중소 건설사는 신탁사의 보증을 받기 더 힘들어질 것입니다.
​PF 시장의 '숨은 쩐주' 역할을 했던 신탁사들이 지갑을 닫으면서,
부동산 개발 시장의 겨울은 조금 더 길어질지도 모르겠습니다.

​다음 시간에는 국내에 있는 신탁사의 역사와 순위 개별 신탁사의 특징들에 대해서 알아보겠습니다.