[INFRA FOCUS] "설마 등기부등본만 믿었나요?" 전 재산 날리는 '신탁 사기' 피하는 법

안녕하세요!!
INFRA FOCUS 입니다.

​최근 몇년 부동산관련 판도 바꾼 사건들이 있었습니다. (특히, 빌라관련)
바로 '전세 사기'입니다.

아직까지도 그 여파가 이어지고 있습니다.
빌라를 비선호하는 추세가 지속되어 신축빌라 공급이 이루어지지 않고 있고,
전세를 꺼려서 반전세 -> 월세 전환되는 추세가 가속화 되고 있습니다.

오늘은 관련해서 필수적으로 알아야하는
신탁원부에 대해서 알기 쉽게
설명드리는 시간을 갖겠습니다.

"사실 전문가가 아닌 분들은
인생에 등기부등본 볼일도 몇번 없을겁니다."

저도 신탁사에 입사하기 전엔 마찬가지 였으니까요.
사실 평범한 사람이 인생에 부동산 거래를 몇번이나 해보겠습니까?

부동산 거래시에도 중개사분이
설명해주는 내용을 믿고 따르는 방법밖에 없을테지요.  

그런데 그나마 많이 들어본 등기부등본도 아니고 신탁원부라니요.
신탁원부가 무엇인지 아는분들은 극히 드물것이라고 생각합니다.
(현업에 있다보니 신탁이 무엇인지 이해하는 부동산중개사 분들도 사실 만나기 어려웠습니다.)

그러다 보니
뉴스에서 신탁사기, 신탁사기 하다보니까.
집주인이 신탁사?라고 되어있으면 이거 사기아니야?로
생각하시는 분들도 많은게 당연하다고 생각합니다.
(신탁사=사기 라고 생각하게 되는거죠)

등기부등본에는 나오지 않는 '진짜 권리관계'가 숨겨진 비밀 문서,
[신탁원부] 에 대해 설명하겠습니다.

​1. [News Check] "주인인 줄 알았는데..." 신탁 사기의 실체
​먼저 실제 피해 사례를 보시죠.
이들은 왜 당했을까요?
바로 '권한 없는 가짜 주인'과 계약했기 때문입니다.
​
[뉴스1] "신탁 부동산 계약 땐 원부도 확인하세요"…등기에 주의사항 표기
30대 A씨는 오피스텔 전세 계약을 맺고 입주했지만,
뒤늦게 소유주가 집주인이 아닌 '신탁사'라는 사실을 알게 되었습니다.
결국 보증금 수천만 원을 한 푼도 돌려받지 못할 위기에 처했습니다.
https://www.news1.kr/society/court-prosecution/5637741?hl=ko-KR#_enliple

"신탁 부동산 계약 땐 원부도 확인하세요"…등기에 주의사항 표기

​[사기 수법의 핵심]
​건물주(위탁자)가 신탁사에 소유권을 넘기고 대출을 받음.
​법적으로 소유권은 신탁사에 있음. 건물주는 권한이 없음.
​그런데 건물주가 세입자에게 "내가 실소유주야"라며 신탁사 동의 없이 계약하고 보증금을 꿀꺽함.
​나중에 건물이 공매로 넘어가면? 세입자는 불법 점유자가 되어 보증금도 못 받고 쫓겨남.

​2. 신탁원부, 도대체 그게 뭔가요?
​등기부등본 '갑구'를 보면 소유자가 **'OO부동산신탁'**으로 되어 있고,
그 밑에 작은 글씨로 '신탁원부 제202X-OOO호'라고 적혀 있습니다.
​이 번호가 바로 보물지도의 좌표입니다.

소유권이 넘어가는 신탁계약이 체결된 모든 부동산 물건은 신탁원부가 있지요.
*소유주의 권한이 넘어가는 신탁계약은 제외입니다. (단순 대리사무신탁 등)

신탁원부는 등기부등본에 다 적을 수 없는
구체적인 계약 내용(누가 돈을 빌려줬고, 임대차 권한은 누구에게 있는지 등)을 기록한
진짜 계약서입니다.

​3. [Update] "등기소 가야 하지 않나요?" → "이제 집에서 뽑으세요!"
​제가 실무를 할때만해도 등기소에 직접 방문해야만
발급받을수가 있어서  '깜깜이 계약'의 원인이 되기도 했지만,
2025년 1월 31일부터 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 온라인 발급이 가능해졌다고 합니다.

​방법: 대법원 인터넷등기소 > 등기열람/발급 > '신탁원부' 포함 체크
​비용: 1,000원 내외.
​등기때보신분들은 알겠지만,
사실 굉장히 간단해졌습니다.
인터넷 클릭 몇번만 하면 되지요.

​4. [Check Point] 신탁원부에서 '이것'만은 꼭 확인해라!
​수십 페이지짜리 신탁원부를 다 읽을 필요는 없습니다.
딱 3가지 핵심 조항만 찾아서 읽으세요.

​① 임대차 권한 조항 (가장 중요 ⭐)
​보통 '특약사항'에 숨어 있습니다.
​"위탁자(원주인)는 수탁자(신탁사) 및 우선수익자(은행)의 서면 동의 없이 임대차 계약을 체결할 수 없다."
​이 문구가 있다면, 신탁사의 동의서 없는 전세 계약은 무효입니다. (대부분 있을 겁니다!!)
집주인 말만 믿고 계약했다가는 법적으로 보호받지 못합니다.
반드시 신탁사가 도장 찍어준 '임대차 동의서'를 요구해야 합니다.
!! 임대차 동의서 없이 위탁자(원주인)과 체결한 임대차 계약은 효력이 없습니다.!!
(신탁사도 임의로 동의서에 도장을 찍어주진 않습니다. 우선수익자의 동의를 받아야 도장을 찍어줄수 있답니다)

​② 우선수익자 및 대출 규모
​"우선수익자: OO저축은행 (수익권증서금액 120억 원)"
​이 건물이 빚더미 위에 앉아있는지 확인해야 합니다.
내 보증금보다 이 대출금이 훨씬 많다면(선순위), 나중에 경매/공매 넘어갔을 때 한 푼도 못 건질 수 있습니다.

​③ 신탁 계약 종료 및 처분 조항
​이 사업이 정상적으로 끝나는지,
아니면 빚을 못 갚아서 신탁사가 팔아버릴(환가처분) 예정인 물건인지 체크해야 합니다.
*해당 부동산 물건 주소를 가지고
신탁사에 직접 전화해 해당 물건에 문제거 없는지,
현재 진행중인 소송은 없는지,
임대차 계약을 체결해도 되는지 확인하는 것도 방법입니다.

"00부동산 신탁이지요?
00시 00구 00동 24-5번지 2층 관련 담당자 연결바랍니다.
저는 해당 물건 전세 또는 월세 계약체결하려고 하는 사람인데요?
집주인이 그냥 임대차 계약 먼저 체결하면 된다고 해서요.
혹시 바로 계약체결해도 문제가 없나요?
계약금이나 보증금은 어느계좌로 입금하면 되나요?
절차 설명부탁드립니다.
그리고 해당 물건 법적인 문제는 없나요?
공매 관련 계획이 있거나 진행중인 소송이 있거나,
사업적인 문제가 있을까요?

​5. 마무리 : "아는 만큼 지킨다"
​부동산 거래, 특히 신탁 등기된 물건은
'돌다리도 두들겨 보고 건너야' 합니다.
신탁계약 자체가 문제가 있진 않지만
얽혀있는 복잡한 법적인 관계는 일반인이 이해하기 쉽지 않으니까요.

혹시 누군가 "요즘 세상에 누가 신탁원부까지 봐요, 안전해요"라고 해도 절대 믿지 마세요.

​오직 [등기부등본], [신탁원부]라는 서류와 [신탁사의 서면 동의서], 이 세 가지만 믿으시길 바랍니다.
​다음 시간에는 현재 대한민국 부동산 시장의 새로운 트렌드인
[조합장 비리 없는 재건축? 신탁방식 정비사업의 모든 것]에 대해 알아보겠습니다.